El factor moneda
La inflación y el tipo de cambio siempre han sido factores fundamentales dentro de las negociaciones de los contratos de arrendamiento en el mercado de oficinas corporativas. En un contrato de arrendamiento a mediano y largo plazo, se establece el monto de la renta en una moneda especifica. En el mercado de oficinas corporativas de la Ciudad de México, principalmente, los contratos se elaboran en dólares o pesos, y la renta se incrementa anualmente con base en la inflación acumulada de los últimos 12 meses, ya sea CPI (Consumer Price Index) de los Estados Unidos, para rentas en dólares, o INPC (Índice Nacional de Precios al consumidor) de México, para contratos en pesos. Desde la perspectiva de un director financiero en una compañía, son variables fundamentales: el precio, la moneda y el incremento inflacionario, para realizar el análisis en sus gastos de operación inmobiliaria durante un periodo determinado.
El Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), es un indicador cuya finalidad es estimar la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias en México. Por otro lado, el CPI es el indicador equivalente para los precios que pagan los consumidores de Estados Unidos y refleja la inflación a la que está sujeto el dólar de los EE.UU.
Imponderables en un periodo de arrendamiento
La devaluación, la fluctuación en el tipo de cambio y los incrementos inflacionarios, son variables imponderables que pueden sufrir cambios abruptos por factores económicos externos o ajenos al mismo mercado de oficinas.
Previo a la pandemia del Covid – 19, los usuarios corporativos tenían una preferencia por negociar y cerrar sus compromisos de arrendamiento en pesos y establecer incrementos inflacionarios con base en el INPC que se publica a través del INEGI. Si bien el mercado de oficinas corporativas en la Ciudad de México se cotiza en dólares, en los últimos 10 años, y cada vez con más frecuencia, se reportaron más cierres de contratos de arrendamiento que se convirtieron y firmaron en pesos (al tipo de cambio en la fecha de firma del contrato, con incrementos de inflación mexicana). Por requerimientos de los usuarios corporativos, la tendencia se marcó cada vez más en el mercado de oficinas, lo cual permitía prever una devaluación abrupta de la moneda mexicana.
La fortaleza del peso y la inflación durante la pandemia: factores de negociación en contratos de arrendamiento actuales
Hoy en día, en este periodo ‘post-pandemia’ de recuperación paulatina para mercado de oficinas corporativas, la moneda, el tipo de cambio y la inflación siguen jugando un papel determinante en la negociación de nuevos contratos de arrendamiento. Si bien, hoy el escenario es diferente en comparación al momento que se vivió previo a la crisis sanitaria, los indicadores objeto previamente señalados, siguen siendo factores de negociación. Si un usuario corporativo está revisando el mercado de oficinas porque se acerca su vencimiento de contrato, probablemente, se dará cuenta que al firmar un contrato en pesos hace 5 o 10 años previo a la pandemia, con un tipo de cambio por arriba de 20 pesos por dólar, más el incremento de la inflación mexicana de los últimos años, al comparar su renta en pesos con el mercado de oficinas dolarizado a un tipo de cambio actual de $17.00 pesos por dólar, su renta en dólares estará entre un 15% a un 20% por arriba del precio justo de mercado para oficinas Clase A en la Ciudad de México.
Como parte del análisis objetivo de la renta actual en pesos frente a la renta en dólares, es importante considerar que las rentas en moneda estadounidense firmadas hace 5 o 10 años también se afectaron por el comportamiento de la inflación americana; este factor es importante al comparar el precio de las rentas entre las 2 divisas, para así poder calcular el impacto real de la inflación en cada una de ellas.
Podemos concluir que los contratos de arrendamiento que vencen en los siguientes meses y que fueron firmados durante los últimos 5 a 10 años, han sufrido un impacto
importante en la renta debido al incremento de la inflación durante la pandemia. Asimismo, al reportar los usuarios corporativos su ‘status quo’ de rentas a las casas matriz en Estados Unidos o Europa, y al revisar esta comparativa en dólares, verán un sobrepago en su renta actual contra la renta justa de mercado, debido a la fortaleza del peso y al impacto inflacionario.
Al hacer este análisis, la tendencia entre los usuarios de oficinas corporativas será la negociación de paquetes de renovación competitivos para sus contratos de arrendamiento actuales, o buscar una reubicación a un nuevo edificio, aprovechando el nivel de sobreoferta que hay en algunos mercados de oficinas. Los paquetes de arrendamiento y los márgenes de negociación dependerán del contexto que viva cada corredor corporativo; por ejemplo, en la Ciudad de México existen mercados de oficinas con tasas vacantes más estables, como en el CBD (Central business district) de Polanco, Reforma e Insurgentes, con una tasa de 18.6 %, así como el corredor de Insurgentes Sur, con una tasa vacante de 15.1%, y existen otros corredores de oficinas, como Santa Fe o la zona de Norte de la Ciudad de México, que viven contextos más complicados con tasas de desocupación más altas (de 28.9 % y 41.8 % respectivamente).
Por lo anterior, tanto los usuarios de oficinas como los propietarios de edificios corporativos, siendo protagonistas de un mercado flexible y adaptable a la coyuntura
que presenta el mismo mercado, buscarán negociar paquetes de arrendamiento competitivos bajo un esquema ‘ganar-ganar’ para continuar con la estabilización y recuperación paulatina del mercado de oficinas corporativas en la Ciudad de México.