Renta: el futuro de los bienes raíces

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La demanda de espacios habitacionales y comerciales cambió radicalmente. Las nuevas generaciones han tardado en ser comprendidas, la demanda crece y parece que la oferta no puede satisfacerles. Esto debe ser visto como una oportunidad de cambiar los paradigmas rumbo a nuevos esquemas que permitan cubrir realmente las necesidades cambiantes.

Los millennials han cambiado las tendencias de la demanda. Las generaciones pasadas se preocupaban por adquirir una propiedad desde edades tempranas, establecerse y adecuarse a la oferta que generalmente estaba conformada por vivienda horizontal en suburbios alejados de los centros de las ciudades.

Las consecuencias de esta forma de concebir las ciudades de la segunda mitad del siglo XX, son un fuerte motivante del cambio en la demanda. Principalmente la ineficiente infraestructura de transporte público, las largas distancias y los tiempos de traslado en automóvil han hecho que los millennials busquen acercarse a los centros de trabajos.

Generalmente, los centros de trabajo se encuentran en zonas de alta demanda y plusvalía, lo que se traduce en precios elevados para la compra, pero ofrecen una ventana al mercado de la renta. Aunque según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) la propiedad de la vivienda sigue siendo del 65% en América Latina y El Caribe, la renta habitacional y de espacios comerciales ha experimentado un alza marcada en las ciudades de México, pero aún debe adecuarse a las necesidades de los ciudadanos para ser exitosa.

Actualmente los millennials buscan estos espacios a precios accesibles, por lo general no les importa que el espacio sea reducido, incluso pueden vivir en departamentos o lofts de 25m2 sin problemas.

Los consorcios, las constructoras y los rentistas han tardado en entenderlo. Hay esfuerzos por redensificar (transformar o adaptar espacios ciudadanos para nuevas infraestructuras) la ciudad, lo que implica la construcción vertical cerca de los centros de trabajo y de transporte. Pero siguen buscando vender y los precios son inaccesibles para este mercado, quienes además no buscan el compromiso de las hipotecas tradiciones y estar atados a un crédito de 15 o 20 años sin certeza de que su centro de trabajo estará anclado a esa zona o incluso a esa ciudad. La renta aporta flexibilidad en estos fenómenos de estabilidad laboral y flujos migratorios.

La renta de vivienda ofrece, además, mayor calidad si se conduce a zonas habitables. El BID asegura que el 31% de las viviendas no tienen acceso a las condiciones mínimas de habitabilidad en América Latina. La mejora parece inviable puesto que se debería destinar prácticamente el 8% del PIB de la región en el mejoramiento de 49 millones de viviendas o en la construcción de 9 millones que sean habitables, según cifras del mismo banco.

Esto hace que la renta ofrezca la posibilidad de encontrar una vivienda digna por un precio accesible.

Si el mercado quiere llegar a esos millones de jóvenes que no encuentran un producto adaptado a sus necesidades deberá volverse flexible. Muchos jóvenes necesitan productos específicos: vivienda -en ocasiones por temporada o bajo esquemas compartidos (roomies)-  y espacios para trabajar bajo nuevos esquemas a precios razonables.

El mejor ejemplo de la adaptabilidad del mercado actual para satisfacer una necesidad sin cubrir el total de la demanda son los espacios de coworking. Este esquema ofrece oficinas y espacios de trabajo bajo esquemas flexibles, que ofrecen la renta incluso por horas.

Los esquemas de renta flexibles deben estar respaldados por pólizas jurídicas para que la falta de pago esté cubierta y los desalojos sean más sencillos. Esto ofrece la posibilidad de que grandes empresas y consorcios volteen a ver la renta como un negocio real que permita explotar ese mercado, considerado el más dinámico en la búsqueda de alquiler de vivienda y que, según el INEGI, se espera que cubra el 75% de la fuerza laboral del país en menos de diez años.

Existen ejemplos sobre este fenómeno en ciudades de primer mundo. En Viena, la capital de Austria, actualmente se alquilan el 60% de las viviendas y, en algunos casos, el gobierno apoya económicamente a los habitantes para que continúen con el modelo.

Aproximadamente solo el 20% de los latinoamericanos arrienda su residencia, por lo que existe una posibilidad real para todo tipo de inversionistas, desde los pequeños que busquen utilizar algún predio en su posesión, hasta quienes tienen la posibilidad de crear  grandes consocios de arrendamiento que estén protegidos por el marco legal, para hacer un negocio eficiente y ágil que satisfaga la demanda total y que explote el mercado con mayor eficiencia.